Verlenging aflossingstermijn hypotheken uitstekend idee

Het verlengen van de aflossingstermijn van woninghypotheken van 30 naar 40 jaar is een uitstekend idee. Uitgaande van annuïtaire aflossing gaan de bruto maandlasten bij een rente van 4,5% met 11% omlaag, bij een lagere rente is het effect nog sterker. Zou de hypotheekrente dalen naar 3,5% dan dalen de bruto maandlasten zelfs met 14%.

Figuur: jaarlijkse hypotheeklasten bij annuïtaire aflossing afhankelijk van looptijd van de hypotheek, blauwe balken: bij een rente van 4,5%, rode balken: bij een rente van 3,5%

jaarlijkse hypotheeklasten bij annuïtaire aflossing afhankelijk van looptijd van de hypotheek, blauwe balken: bij een rente van 4,5%, rode balken: bij een rente van 3,5%

Het grote voordeel is dat de lagere maandlasten zich direct zullen vertalen naar een hogere consumptie van de huishoudens. Ook zal, voorzover het extra geld niet naar consumptie gaat, maar binnen de woonlasten wordt besteed, de huizenprijs eerder op peil blijven, waarmee een zeer gevaarlijke trend wordt tegengehouden.

 

Ook nadelen: ‘deleveraging’ wordt beperkt

Er zijn ook nadelen aan het plan. Hoewel het economisch goed is dat de huizenprijsdaling wordt afgeremd, betekent de ontwikkeling voor starters dat zij minder snel een woning binnen hun financiële bereik krijgen. Zij profiteren echter wel van de gunstige economische effecten die de verhoging van de consumptie door de huishoudens met zich meebrengt, en (direct) van de lagere maandlasten.

Starters moeten vanaf 2013 annuïtair aflossen. Het reduceren van hun maandlasten met de nieuwe langere aflossingstermijn betekent dat er op de korte termijn minder voordeel is uit hoofde van de belastingaftrek ten opzichte van bestaande gevallen. Het vergroot dus het verschil in behandeling tussen nieuwe en bestaande gevallen. Wel zullen ze langer en meer rente gaan aftrekken.

Ook verwacht ik dat bij de banken balansverlenging optreedt, aangezien hypotheken een langere looptijd krijgen.

Het plan draagt dus niet bij aan de deleveraging (het inkrimpen van de balansomvang) van de banken noch aan die van de huishoudens. Deze huishoudens kunnen geconfronteerd worden met hypotheekkosten gedurende hun pensionering.

Rabobank economen Hans Stegeman en Daniela Piljic (1) zeggen hierover:

Een verlaging van de maximale hypotheekrenteaftrek is een keuze die sterk samenhangt met de inkomenspolitieke afwegingen. De verlenging van de looptijd zorgt er vanzelfsprekend voor dat de maandlasten in het begin lager blijven. De som van de rentebetalingen is uiteindelijk natuurlijk wel hoger. Daarnaast heeft deze constructie één belangrijk nadeel. Ook met een verhoging van de pensioenleeftijd zullen veel mensen nog niet hun hypotheek hebben afgelost als ze met pensioen gaan. Maar zeer weinigen hebben op hun 25e een huis gekocht en zijn daarna niet meer verhuisd. Een verdere verlenging van de hypotheeklooptijd leidt niet tot lagere lasten en meer bestedingsruimte bij pensionering, maar juist tot lagere bestedingsruimte na pensionering.

Het klopt dat hypothecaire klanten meer rente betalen bij een langere looptijd. In ons voorbeeld is de contante waarde van de rentebetalingen bij een hoofdsom van 100 euro(2) en een rente van 4,5% 53 euro bij een looptijd van 30 jaar. Bij een looptijd van 40 jaar is dat 64 euro. Daar staat tegenover dat je er wel 10 jaar langer over mag doen je lening terug te betalen.

Voor de banken geldt dat de deleveraging wordt tegengegaan door het plan, maar als tegelijkertijd de huizenprijsdaling wordt afgeremd en de conjunctuur door de aantrekkende bestedingen ten gunste keert, ontstaan gezondere loan-to-value en loan-to-income ratio’s en is het zeer de vraag of eenzijdige focus op de deleveraging wel zaligmakend is.

Per saldo

Per saldo lijkt het plan me zeker te overwegen gezien de toenemende levensverwachting en de eveneens toenemende werkzame periode. Het is aan de markt om de risico’s te beoordelen. Ik kan me voorstellen dat de looptijd van 40 jaar wordt aangeboden aan mensen met een leeftijd tot maximaal 30 jaar.

(1) Danijela Piljic, Hans Stegeman, “Deens hypotheekmodel geen gratis lunch”, Me Judice, 21 december 2011.

(2) De 100 euro is puur een standaardisatie. Bij elke bedrag gelijk aan x maal 100 euro zijn alle euro uitkomsten met dezelfde factor x groter.

Zie ook:

Elly Blanksma-van den Heuvel, Raymond Gradus, “Wandelgangenakkoord gezonde stimulans voor afbouwen hypotheekschuld”, Me Judice, 7 mei 2012.

About these ads

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

3 Responses to Verlenging aflossingstermijn hypotheken uitstekend idee

  1. Paul Joore zegt:

    Gezonde overweging Marco en misschien wel noodzaak om op lange termijn een gezond maatschappelijk evenwicht te hebben…

  2. Erik Daae zegt:

    Welke politicus heeft dit nuttige plan voorgesteld? Een nadeel is wel dat een tot 1,75% verlaagd opbouwpercentage zoals in het Regeerakkoord is afgesproken, de hoogte van het 2e pijler pensioen aanzienlijk afneemt. Bij de lagere inkomens kunnen de hypotheeklasten dan wel eens problematisch worden ten opzichte van de hoogte van het inkomen na pensionering. Voor hogere inkomens is dat nadeel minder of niet het geval. Dit staat nog los van de eventueel te betalen hogere zorgkosten.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s

Volg

Ontvang elk nieuw bericht direct in je inbox.

Doe mee met 26 andere volgers