Vereniging Eigen Huis rekent impact plan Zalm naar zich toe

Alle huizenbezitters moeten hun hypotheek met onmiddelijke ingang gaan aflossen, luidt het plan van ABN Amro topman Gerrit Zalm. De Vereniging Eigen Huis (VEH) is meteen kritisch. Woordvoerder Hans André de la Porte stelt op BNR:

We hebben het even uitgerekend en het verschil tussen de aflossingshypotheek en de spaarhypotheek over dertig jaar genomen loopt op tot zo’n 40 duizend euro. Dus het kost huiseigenaren straks zo’n 40 duizend euro extra als je het vergelijkt met hoe mensen het nu hebben geregeld met hun spaarhypotheek.

De materie is complex: een spaarhypotheek gedurende de looptijd omzetten naar een annuïtaire hypotheek en vervolgens het gemiste belastingvoordeel berekenen en disconteren. Het is tevens een berekening die veel parameters gebruikt zoals de hoofdsom van de lening, de hypotheekrente, het moment waarop de lening wordt omgezet van spaarhypotheek naar annuïtaire hypotheek, en de toepasselijke belastingschijf van de inkomstenbelasting. Ik verbaas me dan ook met name over het woordje ‘even’. Tevens is het jammer dat de VEH niet de berekening zelf openbaar heeft gemaakt (ik heb hem in ieder niet kunnen vinden).

In onderstaande zal ik zelf een poging doen het belastingnadeel van de consument te becijferen. En wat blijkt: de VEH overdrijft de impact en rekent zo naar zijn eigen redenering toe: de consument schiet er enorm bij in en dit plan Zalm moeten we niet willen.

De berekening

In onderstaande reken ik het plan door gebruikmakend van de onderstaande parameters.

Er wordt een hoofdsom van 215 duizend euro gebruikt, de gemiddelde prijs van een huis tegenwoordig. Om de VEH tegemoet te komen een zekere overschatting vanwege twee redenen: er zijn aanwijzingen dat de gemiddelde hypotheekschuld niet verder komt dan 185 duizend euro, en we gaan er hierbij van uit dat dit in zijn geheel een spaarhypotheek is.

Ik ga uit van een rente van 4,5% passend bij een rentevaste periode van 10 jaar. Dit percentage wordt de gehele looptijd gebruikt voor 3 renteberekeningen: de rente die wordt betaald op de spaarhypotheek, de rente die wordt gebruikt voor het vaststellen van de annuïteit voor de annuïtaire lening, en de rekenrente voor het berekenen van het totale belastingnadeel van plan Zalm.

Het belastingpercentage: om zo dicht mogelijk in de buurt te kunnen komen van de VEH gebruik ik eerst het maximale belastingpercentage van 52%. We gaan ervan uit dat de betaalde hypotheekrente geheel wordt afgetrokken in de 52% schijf. Hier komen we zoals gezegd de VEH enorm mee tegemoet als we ons realiseren dat de 52% schijf ingaat bij een inkomen vanaf 56.492 euro en het modale inkomen een stuk lager ligt, rond de 33 duizend euro (krachtens het Centaal Economisch Plan 2012 van het CPB).

Tenslotte het moment van omzetting: wij gaan uit van een omzetting halverwege een periode van 30 jaar. Uiteraard kan deze periode verspreid zijn over diverse leningen en huizen.

Uitwerking belastingvoordeel spaarhypotheek

De uitwerking van de spaarhypotheek staat hieronder. Voor het gemak gaan we uit van betalingen per jaar, steeds aan het eind van het jaar.

uitwerking spaarhypotheek

Kenmerkend voor een spaarhypotheek blijft de hoofdsom de gehele looptijd gelijk aan 215 duizend euro. Met het jaarlijkse bedrag van 3.524 euro wordt met de rente van 4,5% een spaarsaldo in 30 jaar opgebouwd dat oploopt tot de benodigde hoofdsom van 215 duizend euro. Het jaarlijks in te leggen bedrag à 3.524 euro is te berekenen als: (4,5% * 215K)/{(1+4,5%)^30-1}. Per jaar wordt 9.675 euro aan rente betaald (=4,5% * 215K). Het jaarlijkse belastingvoordeel is 52% hiervan, dus 5.031 euro.

Overschakeling halverwege de rit op annuïtaire lening

Stel nu dat halverwege de looptijd wordt overgeschakeld op een annuïtaire hypothecaire lening. Na 15 jaar is het spaarsaldo opgelopen tot 73 duizend euro (zie bovenstaande tabel, op de regel van 15 jaar). De hoofdsom van de nieuwe, annuïtaire, lening is dus 215 duizend euro minus 73 duizend euro is gelijk aan 142 duizend euro. De annuïtaire betaling is jaarlijks 13.199 euro. Dit dekt zowel aflossing als rente, met een steeds groter deel voor de aflossing en een steeds kleiner deel voor de rente.

uitwerking annuïtaire hypotheek

De te betalen rente begint op een niveau van 6.379 euro en daalt, gedurende de resterende looptijd, tot 0 euro wanneer de lening volledig is afgelost. Het belastingvoordeel is niet langer ruim 5 duizend euro per jaar maar slechts 3,3 duizend euro in het eerste jaar van de annuïteit, dalend tot 0 euro.

Onderstaand staan de verschillen in belastingvoordeel weergegeven per jaar. Dat begint met een verschil van 1,7 duizend euro (5 duizend euro minus 3,3 duizend euro) in het voordeel van de spaarhypotheek, toenemend tot 5 duizend euro. Deze toename is logisch, aan het eind van de looptijd is immers het rentedeel van de annuïtaire hypotheek 0 euro en daarmee is ook het belastingvoordeel van deze hypotheek 0 euro.

Het verschil in belastingvoordeel is opgenomen in onderstaande tabel.

verschil in belastingvoordeel

Het totale verschil in belastingvoordeel is, bij elkaar opgeteld, 51 duizend euro. Echter, dit is een betekenisloos bedrag aangezien het nominale bedragen uit verschillende jaren bij elkaar optelt. Het beste is om de bedragen onder een noemer te brengen door ze om te zetten naar euro’s ten tijde van de omzetting. Met deze discontering bedraagt het totaal 34 duizend euro.

Enorme overschatting

Het totale verdisconteerde belastingnadeel van plan Zalm à 34 duizend euro is lineair in de hoofdsom en lineair in het belastingpercentage. Dat betekent dat, als we de hoofdsom, zeg, halveren, dat dan het verdisconteerde belastingnadeel ook halveert. Hetzelfde geldt voor het belastingpercentage. Een halvering hiervan resulteert ook in een halvering van het verdisconteerde belastingnadeel.

Gaan wij uit van een iets realistischer gemiddelde belastingdruk van 37% (passend bij het eerder genoemde modale inkomen van 33 duizend euro en bij hantering van de 2012 schijven van de inkomstenbelasting), dan bedraagt het verdisconteerde belastingnadeel nog ‘slechts’ 24 duizend euro. Dit bedrag is, gezien de aangeduide lineariteitseigenschap, ook direct te berekenen als 37%/52% maal 34 duizend euro.

Vindt aftrek bij een modaal inkomen geheel plaats in de tweede schijf (van 41,95%) dan bedraagt het verdisconteerde belastingnadeel van plan Zalm 27 duizend euro. Dit lijkt mij het meest geschikte bedrag om de impact van plan Zalm te kwantificeren.

Conclusie: de VEH heeft met zijn schatting à 40 duizend euro de impact van het plan Zalm schromelijk overschat, het beste getal is 27 duizend euro.

 

Zie ook:

Fiscale voordelen spaarhypotheek snel overschat

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

4 Responses to Vereniging Eigen Huis rekent impact plan Zalm naar zich toe

  1. l van der werff says:

    Na 15 jaar zal dit wel kloppen maar voor starters scheelt wel ruim 40.000 euro. Misschien kunt u dat ook een keer doorrekenen.

  2. Pingback: Fiscale voordelen spaarhypotheek snel overschat « Folpmers

  3. Pingback: Paniek om niets rond de Blokhypotheek | Folpmers

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s