Fiscale voordelen spaarhypotheek snel overschat

De conclusie van mijn post Vereniging Eigen Huis rekent impact plan Zalm naar zich toe was dat het halverwege omzetten van een spaarhypotheek naar een annuïtaire hypotheek niet leidt tot een belastingnadeel van 40 duizend euro (zoals Vereniging Eigen Huis claimt), maar tot een nadeel van ‘slechts’ 27 duizend euro.

De volgende reactie werd geplaatst:

Na 15 jaar zal dit wel kloppen maar voor starters scheelt wel ruim 40.000 euro. Misschien kunt u dat ook een keer doorrekenen.

Het bijzondere is dat voor starters het belastingnadeel juist kleiner is dan deze 27 duizend euro, namelijk 18 duizend euro. Hoe kan dat? Het heeft te maken met de invloed van de discontering. De jaren waarin het verschil in belastingvoordeel het grootst is, liggen het verst weg.

 

De berekening voor starters

In dit voorbeeld gaan we wederom uit van een hoofdsom van 215 duizend euro, een rente van 4,5% en een belastingpercentage waarin de aftrek plaatsvindt van 41,95% (passend bij een modaal inkomen).

Zetten we de berekeningen voor de spaarhypotheek en annuïtaire hypotheek naast elkaar dan ontstaat onderstaand beeld:

uitwerking spaarhypotheek en annuïtaire hypotheek – starters

De ontwikkeling van de aftrekbare rente en het verschil daartussen is weergegeven in onderstaande figuur:

belastingvoordeel spaarhypotheek en annuïtaire hypotheek, verschil en Present Value van het verschil

 We zien eerste de rode balken: het belastingvoordeel bij een spaarhypotheek. Dit blijft stabiel op 215 duizend euro maal 4,5% (rente) maal 41,95% (belasting) is gelijk aan 4.059 euro. Het belastingvoordeel bij de annuïtaire hypotheek (de groene balken) daalt gedurende de looptijd vanwege een dalende rentebetaling. Kenmerkend voor de annuïtaire hypotheek betaalt de klant een vast bedrag (in dit voorbeeld 13.199 euro per jaar) waarvan een steeds groter deel aflossing wordt en een steeds kleiner deel rente. Uit de figuur blijkt dat de daling sterker is dan lineair.

De paarse balken tonen het verschil aan. Deze balken zijn op te vatten als een spiegeling van de groene balken door de lijn y = 2.029 euro. De balken vertonen dus dezelfde mate van stijging als dat de groene balken een daling vertonen.

Om het totale verschil te berekenen moeten we de bedragen eerst naar één noemer brengen. Het meest voor de hand ligt het om deze te verdisconteren naar het moment 0 (waarop de leningen worden aangegaan). De discontering tikt (veel) zwaarder aan bij de kasstromen die verder in de tijd liggen. Zo is de huidige waarde van een euro over 30 jaar met een rekenrente van 4,5% slechts 27 cent.

De verdisconteerde bedragen zijn weergegeven in de laatste, blauwe, balken. Het totaal van alle blauwe balken is gelijk aan 18 duizend euro.

Gaat een klant in 2012 een annuïtaire hypotheek aan in plaats van een spaarhypotheek dan is zijn belastingnadeel dus 18 duizend euro. Door het verloop van het verschil in belastingvoordeel (oplopende naar het einde toe) en de discontering is de impact dus geringer dan een overstap halverwege de rit. Dus ook op deze manier komen wij niet op de door de Vereniging Eigen Huis genoemde 40 duizend euro.

 

Zie ook:

Vereniging Eigen Huis rekent plan Zalm naar zich toe

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

One Response to Fiscale voordelen spaarhypotheek snel overschat

  1. Pingback: Vereniging Eigen Huis rekent impact plan Zalm naar zich toe « Folpmers

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s