Kabinet duwt woningcorporaties onder water – en kon het weten

Na de mislukte inkomensnivellering via de zorgpremie dient alweer het tweede debacle zich aan. De woningcorporaties die een verhuurderheffing opgelegd krijgen. Deze verhuurderheffing zal toenemen tot 2 miljard euro in 2017. Dit bedrag bestaat uit een ‘Kunduz deel’ (800 miljoen euro) en een ‘regeerakkoord deel’ (1,2 miljard euro).

Inmiddels ligt er een studie van hoogleraar J. Conijn (1) en is er een brief met analyse van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) aan minister Stef Blok, d.d. 20 november 2012. De corporaties schreeuwen moord en brand. Terecht, de verhuurderheffing is dermate hoog dat deze niet valt op te brengen. Hadden de onderhandelaars van het regeerakkoord dit aan kunnen zien komen? Ik denk het wel.

boven: huurpotentie per maand, onder: totale huurpotentie

Achterkant van de sigarendoos

Zoals in beide studies wordt aangetoond is simpel te bewijzen dat de verhuurderheffing niet is op te brengen. In de studie van hoogleraar Conijn wordt dit ook modelmatig uitgewerkt met projecties tot aan 2021 van de Interest Coverage Ratio (ICR), Debt Service Coverage Ratio (DSCR) en Solvabiliteit. Het verhaal, zeker in combinatie met de CFV brief aan minister Blok van Wonen, is duidelijk. De ratio’s ICR en DSCR zakken onder de kritische waarden (1.4 en 1 respectievelijk) wat praktisch betekent dat de kasstromen van de corporaties niet meer dekkend zijn voor de rentelasten en aflossingen van de leningen die aan deze corporaties zijn verstrekt.

Maar ook zonder deze ratio-analyse is het beeld overduidelijk. In beide studie wordt namelijk gewerkt met het begrip huurpotentie. Deze huurpotentie is het verschil tussen de actuele huur en de maximaal te innen huur. Uit de projecties blijkt dat de huurpotentie de komende jaren aanzienlijk zal dalen. Hoe wordt de huurpotentie berekend?

Allereerst wordt gekeken hoe de WOZ waarde van de woningen zich ontwikkelt. Het CFV gaat uit van een daling van de WOZ waarde in de jaren 2011 – 2013 van ruim 11%. Daarna zal er een gematigde stijging optreden, te beginnen in 2014 met 0,33% en voor de jaren daarna met 2%. Deze veronderstelling ziet er absoluut niet vreemd uit gezien de ‘ bubble’ die er momenteel nog in de huizenprijzen zit. Voor 2011 wordt uitgegaan van een gemiddelde WOZ waarde van 154 duizend euro.

In de plannen in het regeerakkoord mogen de huren stijgen (afhankelijk van het inkomen van de huurder), maar die stijging is begrensd tot maximaal 4,5% van de WOZ waarde.

Hiermee is de maximale huur per maand te bereken. Dit is een absoluut maximum, en waarschijnlijk niet realiseerbaar.

In 2011 bedroeg de gemiddelde huur 435 euro per maand. Er wordt uitgegaan van een stijging per jaar van 2%, met uitzondering van 2012 (2,3%).

In bovenstaande grafieken is het resultaat van dit eenvoudige model uitgezet. In de bovenste figuur staan de huurontwikkeling (de hoogte van de blauwe balk) en de maximale-huurontwikkeling weergegeven (de hoogte van de gehele balk). Het verschil (de rode stukken) is de maandelijkse huurpotentie.

In de onderste figuur is de totale jaarlijkse huurpotentie berekend. Dat is simpelweg de maandelijkse huurpotentie (de rode stukken) maal 12 maal het aantal huurwoningen (2,2 miljoen).

Door de daling van de WOZ waarde zien we de totale huurpotentie snel achteruitgaan, tot een waarde van rond de 1 miljard euro. Is dan de verhuurderheffing van 2 miljard euro vanaf 2017 op te brengen? Nee, niet zonder een verslechtering van de solvabiliteit en liquiditeit. Nu zijn deze laatste al op een kritische waarde voor de sector, dus de conclusie is heel duidelijk: het bedrag is niet op te brengen.

Daar komt bij dat in bovenstaande exercitie de huurpotentie nog ruim is berekend. Het is helemaal niet mogelijk om de huren direct tot de maximale waarde van 4,5% van de WOZ waarde op te trekken via de inkomensafhankelijke opslagen.

Bij verhuizingen kan er sprake zijn van een dalende huuropbrengst als de nieuwe huurder in een lagere inkomensgroep zit dan de vertrekkende huurder.

Tevens wordt van corporaties verwacht dat ze de huurstijging matigen om de huren betaalbaar te houden.

En wat te denken van de saneringskosten die als gevolg van het Vestia debacle worden verspreid over de sector? De sector wordt geconfronteerd met een saneringsheffing van 700 miljoen euro. Mogelijk valt het bedrag nog hoger uit.

Nasleep

Inmiddels heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aangegeven de borgstellingen van leningen aan woningcorporaties te beperken vanwege bovenstaande situatie. Een begrijpelijke insteek, maar het maakt de situatie er alleen maar zorgelijker op. Het betekent namelijk dat de gehanteerde rente op de leningen van de corporaties hoger zal worden, wat een verdere neerwaartse druk zal zetten op de genoemde ratio’s ICR en DSCR.

Inmiddels lijkt er enige beweging te zijn bij minister Blok, maar het kan nog alle kanten opgaan. De verhuurderheffing die oploopt tot 2 miljard euro is ingeboekt in het regeerakkoord, en zal niet zomaar geschrapt kunnen worden. Want wat is het alternatief?

(1) J. Conijn, W. Achterveld, Verhuurderheffing en corporaties: een financiële analyse, 7 november 2012

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s