Hypotheken als onderdeel Liquide Buffer: LTV eis gooit geen roet in het eten

Inmiddels zijn ook de gedetailleerde regels rond de nieuwe definitie van de Liquidity Coverage Ratio (LCR) verschenen. Bederven deze de vreugde dat ook gesecuritiseerde Nederlandse woninghypotheken mogen meetellen in de liquide buffer, onder zekere voorwaarden?

Kunnen alleen woningen tot een LTV van 80% worden opgenomen in de liquide buffer?

Kunnen alleen woningen tot een LTV van 80% worden opgenomen in de liquide buffer?

In het nieuwe document Basel III: The Liquidity Coverage Ratio and liquidity risk monitoring tools, January 2013, worden aanvullende eisen gesteld. We wisten al dat de gesecuritiseerde hypotheken ofwel RMBS’en (Residential Mortgages Backed Securities) minimaal een rating van AA moesten hebben, dat deze categorie (2B) slechts 15% van de liquide buffer mag uitmaken en dat een haircut van 25% moet worden toegepast (zie resp. art. 48, 54(a) van het nieuwe document).

Er komt in het nieuwe document ook een nieuwe eis om de hoek kijken:

the underlying mortgages are “full recourse’’ loans (ie in the case of foreclosure the mortgage owner remains liable for any shortfall in sales proceeds from the property) and have a maximum loan-to-value ratio (LTV) of 80% on average at issuance;

Het FD constateert op 9 januari 2013 dat deze eis voor de Nederlandse banken bepaald niet gunstig uitwerkt aangezien een starter op de woningmarkt al snel hypotheek neemt die hoger is dan de koopsom. Volgens het FD is de gemiddelde Loan-to-Value zo’n 90%, hoger dus dan de gestelde bovengrens van 80%.

Heeft het FD hier een punt en is deze uitwerking ongunstig voor Nederlandse RMBS’en?

Tekstexegese

Het FD geeft de volgende mogelijkheden aan:

Betrokken bankiers zijn bezig met een tekstexegese: wat betekenen de woorden ‘bij uitgifte’? Is dat bij uitgifte van de securitisatie? Want in dat geval kan het gemiddelde percentage worden gedrukt door een schepje oude, grotendeels afgeloste hypotheken door het mengsel te roeren en in de securitisatie te stoppen.

Of betekent het: bij uitgifte van de hypotheek? In dat laatste geval schieten Nederlandse banken niets op met de versoepelingen.

Het FD lijkt zelf richting de tweede, ongunstige uitleg te neigen, omdat het stuk wordt besloten met de woorden:

Securitisaties leken de beste manier om hoge leensommen te financieren in de markt. Nu er uitgerekend op dat punt toch geen versoepeling komt, moeten de banken andere geldschieters zien te vinden. Nederlandse pensioenfondsen kunnen weer de nodige telefoontjes verwachten.

Ik denk dat dit niet correct is. De term ‘at issuance’ (zie het bovenstaande oorspronkelijke citaat) duidt namelijk op de uitgifte van de securitisatie en niet die van de hypotheken.

Waarom? Het uitgeven van securities en schuldpapier wordt in het gehele document consequent aangeduid met (afgeleides van) het werkwoord ‘to issue’. Omgekeerd het uitgeven van de hypotheken zelf wordt aangeduid met ‘to originate’. Een voorbeeld van beide begrippen in één zin staat in hetzelfde artikel 54(a) onder het eerste punt (mijn cursivering):

(a) Residential mortgage backed securities (RMBS) that satisfy all of the following conditions may be included in Level 2B, subject to a 25% haircut:

  • not issued by, and the underlying assets have not been originated by the bank itself or any of its affiliated entities;

Nog een duidelijk voorbeeld van de betekenis van to issue staat wederom in hetzelfde artikel 54(a), laatste punt:

the securitisations are subject to “risk retention” regulations which require issuers to retain an interest in the assets they securitise.

Het begrip to issue slaat hier dus overduidelijk op het uitgeven van de securitisatie.

Nadere onderbouwing voor deze interpretatie is dat anders het begrip ‘on average’ geen betekenis zou hebben. Als iedere individuele hypotheek in de pool maximaal een LTV van 80% had mogen hebben, zou ‘on average’ niet in de tekst zijn opgenomen.

Conclusie is dat de RMBS een pool van oude en nieuwe hypotheken mag bevatten die gemiddeld, dus als pool, een LTV hebben van maximaal 80%.

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s