Woonakkoord bevat ingenieus plan

Het woonakkoord dat Stef Blok (VVD) sloot met D66, ChristenUnie en SGP, bevat een ingenieus plan voor kopers. Zij kunnen naast hun annuïtaire lening die in zijn geheel wordt afgelost, een tweede lening sluiten waarmee ze de helft van de aflossing in de vorm van een lening weer terugkrijgen. Over de rente op de eerste lening ontvangen zij hypotheekrenteaftrek, over de rente op de tweede niet. In de media was er de nodige verwarring over deze tweede lening. Is het een sigaar uit eigen doos? Wordt de consument opgescheept met een duur consumptief krediet? Volgens mij niet. Het zou de bedoeling zijn dat de tweede lening hetzelfde rentepercentage bevat als de eerste, wat niet verbazingwekkend is aangezien ook lening 2 de woning als onderpand heeft. Bijzonder is wel dat lening 2 wordt opgebouwd gedurende de looptijd. Aan het eind van de rit heeft de consument een restschuld van maximaal 50% van de hoofdsom. Hoe pakt één en ander uit qua maandlasten? 

Hoofdsommen

Kijken wij eerst naar de hoofdsommen van lening 1 en lening 2. We gaan uit van een hypotheekrente van 4% en een marginaal inkomstenbelastingtarief van 42%.

Zoals uit onderstaande grafiek blijkt loopt de hoofdsom van lening 1 annuïtair af. De bruto maandlasten blijven gelijk en zijn opgebouwd uit een rentedeel en een aflossingsdeel. Het rentedeel neemt af gedurende de looptijd, het aflossingsdeel neemt toe. Netto lopen de maandlasten op aangezien er steeds minder van de hypotheekrenteaftrek kan worden geprofiteerd (door het afnemende rentedeel).

woonakkoord: hoofdsommen van lening 1 en lening 2

Woonakkoord: hoofdsommen van lening 1 en lening 2

Lening 2 wordt opgebouwd doordat de consument steeds de helft van zijn aflossing terugkrijgt als lening. Lening 2 bouwt toe naar een hoofdsom die gelijk is aan de helft van de oorspronkelijke hoofdsom (van lening 1). Aangezien na 30 jaar de hoofdsom van lening 1 geheel is terugbetaald resteert alleen de hoofdsom van lening 2, 50% van de oorspronkelijke hoofdsom dus.

Maandlasten

Nu de maandlasten. Kijken we eerst naar de maandlasten van alleen lening 1. Deze is weergegeven in de blauwe lijn. De consument heeft netto maandlasten die beginnen op circa 4,1% van de hoofdsom en die oplopen tot zo’n 5,7% van de hoofdsom. Zoals eerder geconstateerd stijgen deze lasten aangezien er steeds minder profijt is van de hypotheekrenteaftrek. De oplopende curve is niet zo vreemd wanneer verondersteld wordt dat het besteedbaar inkomen dezelfde trend volgt. In dat geval blijven de woonlasten als percentage van het besteedbaar inkomen gelijk.

Dan de combinatie van lening 1 en lening 2. Deze maandlasten staan weergegeven in de rode lijn. Deze ligt een stuk lager aangezien de consument dus de helft van de aflossing teruggestort krijgt als lening. De curve loopt vrijwel parallel aan de blauwe lijn, maar de rode lijn ligt een stuk lager. Het is een goedkoper product. Keerzijde is dat de consument na 30 jaar opgescheept blijft met een restschuld van de helft van de oorspronkelijke hoofdsom.

Maandlasten

Maandlasten

Dan de groene curve. In dat scenario neemt de consument voor de helft van de hoofdsom een annuïtaire lening en voor de helft een aflossingsvrije lening. Aangezien de overheid geen subsidie wil verstrekken op niet-aflossen, gaat dit scenario uit van een hypotheekrenteaftrek voor uitsluitend het annuïtaire deel.

Dit is het meest ongunstige scenario. De maandlasten zijn hoger dan in het woonakkoord, maar de situatie levert aan het eind van de periode wel dezelfde restschuld op.

Ingenieus plan

Zo bezien is de oplossing van het woonakkoord zo gek nog niet. Er wordt synthetisch een nieuw product samengesteld dat een verloop oplevert van de maandlasten dat vrijwel parallel is aan de annuïtaire lening, maar een stuk goedkoper is (dit geldt ook voor andere redelijke waardes voor de hypotheekrente). Keerzijde is de restschuld die overblijft na 30 jaar. Nooit gedacht dat op de ministeries zulke inventieve product developers zouden bivakkeren. Begin maart 2013 zal Blok met een brief komen met nadere uitleg. Ik ben benieuwd.

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

11 Responses to Woonakkoord bevat ingenieus plan

  1. Martin Koot says:

    Goede analyse, wij komen tot dezelfde constateringen. Wellicht is het zinvol om ook ‘de moeder van het plan’ op te nemen in de vergelijking: rente-aftrek volgens fictief annuïtair schema ten grootte van 100% van de lening, daadwerkelijk annuïtair aflossen tot 50%.

  2. Thijs Peters says:

    Waarom noemt iedereen dit ‘product’ toch goedkoper? De maandlasten zijn inderdaad lager, maar als je alles bij elkaar optelt betaal je meer rente, en je blijft met een restschuld achter. Dat is niet goedkoper, dat heet duurder.

  3. Prima analyse Marco en het blijft een keus om ipv huur over je koopwoning rente te blijven betalen na de 30 jaar rente subsidie.
    Belangrijker lijkt mij de vraag hoe de risicovolle lucht uit het huidige gesubsidieerde systeem (te hoge hypotheekrentes en overgewaardeerde woningen) te laten lopen.
    En op welke manier gaan we om met de “eindigers” dwz de mensen die hun vermogen nu in stenen hebben zitten en vooral behoefte hebben aan verzorging naast adequate woonruimte i.p.v. een papieren vermogen

  4. Henk says:

    Ik weet zo net nog niet of dit allemaal wel goed uit gaat pakken. je bouwt op deze manier een box 3 schuld op, die bij doorstromen nog wel eens in de weg kan gaan zitten qua maximaal te lenen hypotheek voor het volgende huis, Of starters zich dit wel genoeg gaan beseffen is nog maar de vraag.

  5. Jan Karman says:

    “Nooit gedacht dat op de ministeries zulke inventieve product developers zouden bivakkeren.”

    Afgezien van het lichte cynisme dacht ik ook niet dat het bij het ministerie vandaan kwam. Ik heb ergens gelezen dat ING het heeft bedacht. Dat verbaast niet: meer omzet in leningen, waarbij ze zeker de dekking van het overlijdensrisico niet hebben vergeten …
    jk

  6. Andre says:

    Dit is, lijkt mij, helemaal geen goedkoop product. Niet alleen de redenen die Thijs al noemt (lagere netto lasten, maar ook veel minder afgelost), maar ook omdat dit plaatje de afbouw in af te trekken hypotheeklasten niet meeneemt! De grafiekjes gaan uit van de oude situatie waarin je elk jaar alle betaalde rente tegen maximaal tarief kan aftrekken. Dat kan straks niet meer, en dat maakt dat het plaatje er heel anders uit gaat zien.

    • Folpmers says:

      Beste André, Dank voor je reactie. De maandlasten zijn zodanig berekend dat de rentelasten van lening 1 aftrekbaar zijn, die van lening 2 niet. Dat is ook de logica achter dit product: de staat gaat de (opbouw van een) restschuld niet fiscaal faciliteren. Groet, Marco

      • Andre says:

        Ja, dat geloof ik ook wel, maar welk deel van de rente is aftrekbaar? Volgens mij heb je gerekend met het over de hele looptijd maximaal kunnen aftrekken tegen het huidige tarief. Echter, in het regeeraccoord staat dat het tarief waartegen afgetrokken kan worden wordt afgebouwd van 52% naar 38%. Dat heeft nog wel een aardige impact op het eindplaatje lijkt me.

      • Folpmers says:

        Hallo André, Er is gerekend met een aftrek in 42% schijf. De impact die je noemt lijkt me dus uiterst gering. Aan het eind van de looptijd van lening 1 is ook het rentedeel van de annuïteit erg klein (ten gunste van het aflossingsdeel).

      • Jan Karman says:

        André, ik dacht dat Marco Folpmers het precies goed had gedaan: de annuiteit afbouwen met aftrek en een nieuwe lening tot 50% van het afgeloste deel tegen niet aftrekbare rente.
        (Dat laatste rentepercentage lijkt me niet een zaak van min. Blok, maar van de leningvertrekker).

        Als je antivirus programma dit toelaat probeer ik hier nog even het programmaatje voor de berekening:
        http://www.ganuenta.com/PlanBlok.exe
        jk

  7. Pingback: Het steelpannetje van Stef Blok | Folpmers

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s