Paniek om niets rond de Blokhypotheek

Op 22 februari 2013 meldt de Volkskrant op basis van een eigen onderzoek (uitgevoerd door de adviesketen De Hypotheker) dat de Blokhypotheek ‘extreem duur’ uitpakt.

Letterlijk meldt de Volkskrant:

Kopers die kiezen voor een ‘Blok-hypotheek’ besparen weliswaar zo’n honderd euro op hun maandlasten, maar zijn op termijn al gauw 60 duizend euro méér kwijt aan rente dan kopers die hun annuïteitenhypotheek volledig aflossen. Bovendien blijft een restschuld over. Bij hogere hypotheken loopt het renteverschil tussen de twee hypotheekvormen zelfs in de tonnen.

Opmerkelijk is ook dat het Ministerie van Wonen de conclusie bevestigt:

De woordvoerster van minister Blok bevestigt de conclusies.

In het voorbeeld van het Volkskrant onderzoek worden de nettorentelasten van een annuïtaire hypotheek en de Blokhypotheek met elkaar vergeleken. In het voorbeeld gaat het om een starterslening van EUR 200.000 met een rente van 5%. Belastingaftrek geschiedt in de 42% schaal.

Verloop hoofdsommen bij annuïtaire lening en Blokhypotheek

Verloop hoofdsommen bij annuïtaire lening en Blokhypotheek

De Volkskrant concludeert dat de maandlasten van de Blokhypotheek een stuk lager zijn dan de annuïtaire hypotheek (circa EUR 110 per maand), maar dat dat komt doordat de starter bijleent om de maandlasten te drukken. Voor deze tweede lening geldt geen hypotheekrenteaftrek. Klopt het verhaal van de Volkskrant eigenlijk wel dat de Blokhypotheek zo’n 60 duizend euro extra aan rente kost?

Zestig duizend euro meer aan netto rentelasten?!

Per saldo betaalt de starter hogere netto rentelasten, concludeert de Volkskrant. Volgens deze krant betaalt de starter voor een normale annuïtaire lening netto rentelasten van in totaal EUR 187 duizend, terwijl dat voor de Blokhypotheek EUR 246 duizend is. De Volkskrant concludeert dat de starter met de Blokhypotheek zo’n EUR 60 duizend duurder uit is. En hij is opgescheept met een restschuld van de helft van de oorspronkelijke hoofdsom, dus EUR 100.000.

Volgens mij klopt de redenering niet om twee redenen.

Ik vind de genoemde bedragen onwaarschijnlijk hoog. Kijken we naar de genoemde EUR 187 duizend aan netto rentelasten voor de annuïtaire hypotheek. Stel nu dat het een aflossingsvrije hypotheek zou betreffen waarbij renteaftrek toegestaan zou zijn. In dat geval zouden de totale netto rentelasten gelijk zijn aan 30 jaar maal EUR 200 duizend maal 5% per jaar maal (1-42%). Dit is gelijk aan EUR 174 duizend. Dat betekent dat zonder aflossing de totale nominale netto rentebetaling gelijk is aan EUR 174 duizend. Het lijkt me dan onmogelijk dat bij een annuïtaire lening, waarbij wel wordt afgelost, een hoger bedrag ontstaat aan netto rentelasten.

Ik kom zelf op totale nominale netto rentelasten van EUR 110 duizend voor de annuïtaire lening en EUR 170 duizend voor de Blokhypotheek. Het verschil is wel nog steeds de genoemde EUR 60 duizend.

Maar er is nog een tweede reden om de berekening af te wijzen. Het optellen van de nominale bedragen per jaar is betekenisloos. Er wordt niet verdisconteerd. 100 Euro volgend jaar is minder waard dan 100 euro nu.

De consument heeft met de Blokhypotheek een mogelijkheid om lagere maandlasten te creëren. Daarmee haalt hij financiële ruimte (die kan worden aangewend voor woongenot en/of extra consumptie) naar voren in de tijd. En het is logisch dat hij daarvoor een prijs betaalt.

Opmerkelijk is dat particuliere woning organisaties wel vaker de noodzaak om te disconteren veronachtzamen. En ook merkwaardig dat het Ministerie de uitkomsten van het Volkskrant onderzoek bevestigt.

Met dank aan André van Luijk FFP

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

3 Responses to Paniek om niets rond de Blokhypotheek

  1. Wendy Giltay says:

    Wat mij opvalt in de excel sheet is dat er gerekend wordt met een vaste opname. In de Blok hypotheek mag je echter 50% van de jaarlijkse aflossing opnemen en dat kan binnen een annuiteit nooit een gelijkblijvend bedrag zijn in mijn ogen.

    • Folpmers says:

      Beste Wendy, De maandlasten van lening 2 lopen op gedurende de looptijd, omdat er sprake is van een steeds grotere hoofdsom van lening 2. De netto maandlasten van lening 1 in combinatie met het terugstorten van de helft van het aflossingsdeel lopen iets af. Per saldo stijgen de maandlasten. Groet, Marco

  2. Selina says:

    Beste meneer Folpmers,
    Op dit moment ben ik bezig met mijn scriptie over de blok-hypotheek. Ik vraag me af hoe u op het bedrag van de rentelasten komt van 110 duizend voor de annuïteitenhypotheek en 170 duizend voor de blok-hypotheek ? Heeft u hier een Excelsheet van, zodat ik dit in een grafiek kan plotten.

    Alvast bedankt!

    Groeten,
    Selina

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s