Mooi idee van Blokhypotheek vakkundig om zeep geholpen

Op 8 mei 2013 berichtte het FD dat de Nederlandse grote banken en verzekeraars niet aan de Blokhypotheek willen. Jammer, want het is een goed en uitvoerbaar plan dat één van de peilers kan zijn om de woningmarkt weer vlot te trekken.

De Blokhypotheek, ook wel duo-hypotheek genoemd, staat starters toe hun hypotheek niet geheel af te lossen maar slechts tot 50%. Dat drukt hun maandlasten waardoor woningen meer betaalbaar worden en starters daarmee dus meer toegang krijgen tot de woningmarkt.

In de Blokhypotheek krijgt een starter twee leningen. De eerste is een annuïtaire lening die gedurende de looptijd van 30 jaar geheel wordt afgelost. Daarnaast leent de starter elke maand een bedrag bij. De hoofdsom van lening twee bouwt gedurende 30 jaar op tot de helft van het voor de woning gefinancierde bedrag. Na 30 jaar resteert er dan per saldo dus een restschuld ter grootte van de helft van het voor de woning gefinancierde bedrag.

hoofdsomontwikkeling van lening 1 en lening 2

hoofdsomontwikkeling van lening 1 en lening 2

Betaalde rente is aftrekbaar voor lening 1 en niet voor lening 2. Dat is logisch aangezien de staat het opbouwen van restschuld niet fiscaal wil faciliteren. Een andere logische regel is dat de rente op lening 2 tenminste even hoog moet zijn als de rente op lening 1. Anders zouden bank en kant het fiscale voordeel kunnen maximeren door een hoge rente te berekenen voor lening 1 (fiscaal aftrekbaar) en deze te laten compenseren door een lage rente op lening 2.

Kritiek op de Blokhypotheek kwam er langs twee kanten. Het product zou te ingewikkeld zijn en het product zou te duur zijn. Op beide aspecten wordt hieronder ingegaan.

Complexiteit

De complexiteit van de duo-constructie is gegeven door de restrictie dat het staand beleid is dat nieuwe hypothecaire leningen voor 100% worden afgelost, zie hierover de brief van minister Blok aan de Tweede Kamer d.d. 28 februari 2013 (‘Verduidelijking afspraken koopwoningmarkt’):

Het volledig en annuïtair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm.

Wil men binnen deze beleidsrestrictie de maandlasten drukken, dan kan dat moeilijk anders door een compenserend bedrag per maand ter beschikking te stellen in de vorm van een tweede lening.

Vraag die resteert is: hoe complex is het product eigenlijk? Ik denk dat het het beste is om de Blokhypotheek te beschouwen als een synthetisch product. De maandlasten van dit synthetisch product zijn goed weer te geven. Dat geldt ook voor de hoofdsomontwikkeling. In die zin is het product niet complexer dan een ‘normale’ hypotheek die consumenten hebben en die vaak ook uit meerdere leningdelen bestaat (bijvoorbeeld: deel annnuïtair, deel banksparen, deel flexibel).

Te duur

Verschillende partijen (onder meer de Consumentenbond) hebben erop gewezen dat de Blokhypotheek voor de consument een duurdere hypotheek is dan de volledig annuïtaire lening. Als je de maandlasten vergelijkt en rekening houdt met de restschuld aan het eind van de rit (bij de Blokhypotheek), dan valt de Blokhypotheek inderdaad duurder uit. Daarbij maakt het een verschil of je verschillen in de bedragen gewoon nominaal bij elkaar optelt (wat onjuist is), of dat je de bedragen verdisconteert.

Ik vind de discussie tamelijk triviaal. Zolang de consumenten tegen een redelijke hypotheekrente kunnen lenen geeft de Blokhypotheek consumenten meer vrijheid om de maandlasten te spreiden gedurende hun leven. Daarbij geldt natuurlijk dat geld lenen geld kost. Maar soms lijken partijen te vergeten dat een hypothecaire lening altijd geld kost. Ook een ‘normale’ lening is duurder dan een woning betalen met beschikbaar vermogen. Het is echter bijzonder weinig starters gegeven dit te kunnen doen.

Vakkundig om zeep geholpen

Wie hebben dan de Blokhypotheek zo vakkundig om zeep geholpen dat de banken en verzekeraars er niet meer aan willen?

Ik denk dat dit met name de economen en de consumentenbond zijn geweest. De economen hebben via het economenpanel van Me Judice zich vernietigend uitgelaten over het woonakkoord. De consumentenbond wijst consequent op de hoge kosten van de Blokhypotheek waarbij de bond het verschil in kosten met een annuïteitenhypotheek ook nominaal uitdrukt, wat over een periode van 30 jaar geen goed beeld geeft (mijn cursivering):

De voordeligste hypotheken zijn de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Ze hebben in totaal gezien de laagste kosten. Voor de meeste starters is een lineaire hypotheek een brug te ver. We adviseren echter om, indien enigszins mogelijk, te kiezen voor de annuïteitenhypotheek. Hoewel de maandlasten hoger zijn, is ze toch een stuk gunstiger dan het nieuwe alternatief, de duo-hypotheek. In ons rekenvoorbeeld ben je bij een Duo-hypotheek €52.594 duurder uit dan bij een annuïteitenhypotheek. Houden we rekening met een geldontwaarding van 2% dan is het verschil nog altijd €19.493.

We kunnen niet genoeg benadrukken dat een euro nu en een euro over dertig jaar samen niet gelijk zijn aan 2 euro’s! Echter, het hier gesuggereerde beeld dat de Blokhypotheek ruim 50 duizend euro duurder zou zijn maakt de constructie er natuurlijk bepaald niet aantrekkelijk op.

En ook de Vereniging Eigen Huis verhoogt de appetijt voor de bancaire productontwikkelaars niet:

Vereniging Eigen Huis ondersteunt van harte de achterliggende gedachte dat de starter wat extra financiële ruimte moet krijgen en wat meer flexibiliteit ten aanzien van het aflossen van de hypotheek. Maar de vereniging vindt het onbestaanbaar dat zo’n eenvoudige gedachte door de politiek wordt misvormd tot een complex, onzeker, duur en risicovol product: de Blokhypotheek.

Vraag is wel of de minister voor Wonen het de criticasters niet al te gemakkelijk heeft gemaakt met de moeizame communicatie rond de constructie. De eerder genoemde brief aan de Tweede Kamer (28 februari 2013) schiet zijn doel voorbij aangezien het de zaken eerder nodeloos compliceerde dan verder verhelderde. Een gemiste kans.

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s