De huurder draait ervoor op

Het Nationale Hypotheek Instituut (NHI) lijkt er nu toch van te komen.

Banken zullen in staat worden gesteld verpakte hypotheken te verkopen aan dit NHI. Daarvoor krijgen zij cash terug dat opnieuw uitgezet kan worden. Het idee hierachter is dat daarmee de huizenmarkt wordt aangezwengeld. Het NHI zal obligaties uitgeven aan investeerders, met name pensioenfondsen worden genoemd. Deze investeerders ontvangen in ruil hiervoor de kasstromen uit de hypotheken. Deze kasstromen worden risicovrij gemaakt met behulp van een overheidsgarantie.

De reacties vanuit de pensioenfondsen zijn positief. Dat is logisch omdat zij een beleggingscategorie krijgen aangeboden, die er voorheen niet was: een risicovrije belegging met een hogere rente dan die op staatsobligaties. Deze belegging wordt door het NHI gecreëerd door de kasstromen van de aangekochte hypotheken aan te wenden voor de rente en aflossing van de uitgegeven obligaties, terwijl de staat een garantie afgeeft.

Deze staatsgarantie zorgt voor een opwaardering van het product. Zonder deze staatsgarantie bestaat het product namelijk al in de vorm van woningsecuritisaties (zgn Residential Mortgage Backed Securities).

De vraag doet zich voor wie uiteindelijk voor deze garantie betaalt. 

Wie betaalt voor deze garantie?

Het afgeven van de garantie door de overheid betekent dat de overheid de kasstromen naar de investeerders risicovrij maakt. Dat gaat verder dan de NHG garantie die alleen de restschuld dekt na een gedwongen verkoop als gevolg van werkloosheid, echtscheiding of arbeidsongeschiktheid. Deels betaalt de leningnemer hier zelf voor.

De overheidsgarantie kan worden opgevat als een contingent claim van de NHI op de overheid. Zodra de hypothecaire leningen niet meer de beloofde kasstromen opleveren zal de garantie worden ingeroepen en zal de overheid dus de verliezen moeten compenseren aan het NHI zodat het NHI haar verplichtingen kan nakomen aan de pensioenfondsen. Zij hebben immers getekend voor een risicovrije investering.

De vraag is of de overheid niet moet reserveren voor een dergelijke contingent claim. Onder Basel II worden off balance sheet instrumenten via een credit conversion factor omgezet naar een kredietquivalent zodat er kapitaal voor kan worden aangehouden. Voor de overheid geldt deze systematiek niet.

Huurder subsidieert huiseigenaar

Overheidssubsidie kan verstorend werken. De lasten van de subsidie komen niet terecht bij dezelfde groep die er ook baat bij heeft. Een analyse van de Federal Reserve Bank of Atlanta zegt ten aanzien van ‘credit guarantee programs’:

The one vulnerability of credit guarantee programs is that their value to borrowers is linked to their eventual cost to taxpayers. Government credit guarantees are valuable to lenders precisely because there will be occasional periods where many borrowers will default and the taxpayers will have to make good on the guarantee. Moreover, the value of the guarantee increases with the amount of risk being taken. The result is that credit guarantee may have long periods of no losses, but these are likely to be punctuated by occasional periods of very high losses to taxpayers. When taxpayers suffer losses, there is usually political pressure to adopt a bargain that is friendlier to taxpayers.

De overheid zijn wijzelf. De contingent claim op de overheid kan dus één-op-één worden doorvertaald in een contingent claim op de belastingbetalers.(1) Zij draaien er één-op-één voor op als verliezen ontstaan in de verpakte hypotheken. In onderstaande figuur is de hele systematiek weergegeven.

Figuur: huurders draaien mede op voor het risicovrij maken van de obligaties van het Nationale Hypotheek Instituut

Huurders draaien mede op voor het risicovrij maken van de obligaties van het Nationale Hypotheek Instituut

Het probleem is nu dat deze belastingbetalers bestaan uit huiseigenaren en huurders. Wie kan mij uitleggen waarom huurders met deze overheidsgarantie impliciet de huiseigenaren subsidiëren?

 

(1) In de oorspronkelijke plannen van maart 2013 is het wel zo dat de banken een marktconforme premie dienen te betalen voor de garantie. Alleen als dit in de definitieve plannen een volledig marktconforme premie blijft, doet het genoemde effect zich niet voor. De huidige berichtgeving (eind augustus 2013) wijst niet in de richting van een volledig marktconforme premie.

 

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

One Response to De huurder draait ervoor op

  1. Mischa says:

    Is dit niet de regel bij het geven van garanties of het financieel bijspringen bij het leiden van risico’s?

    – De staat koopt een bank op die niet meer aan zijn betalingsverplichting kan voldoen -> de niet bankiers en niet-leners betalen hieraan mee.
    – Unielever staat garant voor een dochter-onderneming die babyvoeding produceert. De aandeelhouders die geen babies (meer) hebben betalen mee.
    etc.

    Bij dit soort zaken staat over het algemeen de algemene baten en de algemene lasten centraal. Als het NHI goed uitpakt profiteren ook de huurders ervan doordat banken meer ruimte krijgen voor het uitzetten van nieuwe leningen aan onder andere de baas van de huurder, de eigenaar van de huurwoning en aan de huurder zelf.

    Kan iemand mij uitleggen waarom zij met deze overheidsgarantie ook zouden moeten profiteren 😉

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s