Nederlandse Hypotheek Instelling repareert marktfalen met overheidsfalen

Nu de commissie Alternatieve Financieringsarrangementen haar rapport heeft gepubliceerd is er iets meer duidelijk rond de Nederlandse Hypotheek Instelling (NHI). Maar niet veel meer. Het valt op hoe dun het rapport is (12 pagina’s) en hoe weinig het toevoegt aan de voorstudie van Kees van Dijkhuizen uit maart 2012.

De NHI moet zorgen voor goedkopere funding voor banken ten behoeve van retail hypotheken. De NHI verschaft deze funding aan de banken en financiert zichzelf met de uitgifte van Nationale Hypotheek Obligaties (NHO’s) die door de staat van een garantie worden voorzien. De staatsgarantie zou de stukken aantrekkelijker moeten maken voor nationale en internationale investeerders.

“Bovendien zouden deze effecten zich ook kunnen uitstrekken tot het niet-NHG-segment van de hypotheekmarkt.”

“Bovendien zouden deze effecten zich ook kunnen uitstrekken tot het niet-NHG-segment van de hypotheekmarkt.”

De constructie geldt alleen voor NHG hypotheken. De extra garantie van de staat is dus voor de kasstromen als er achterstand en uiteindelijk een default ontstaat — voor zover de bank die niet zelf meer kan opvangen. Het restschuldrisico wordt al afgedekt door de NHG garantie (bij gedwongen verkoop als gevolg van echtscheiding of werkloosheid).

Het is de bedoeling dat de banken een marktconforme premie betalen voor de garantie om te voorkomen dat de deal door Brussel wordt aangemerkt als staatssteun waarna het hele feest niet doorgaat.

De commissie verwacht nu dat de banken ‘primair’ een funding voordeel kunnen verwerven van 20 basispunten. Inclusief verwachte ‘secundaire effecten’ (‘een grotere marktdynamiek’) zou het voordeel kunnen oplopen tot zo’n 50 basispunten. De commissie verwacht dat deze voordelen zich ook kunnen uitstrekken tot het niet-NHG segment van de hypotheekmarkt:

Bovendien zouden deze effecten zich ook kunnen uitstrekken tot het niet-NHG-segment van de hypotheekmarkt.

Minister Blok toont zich optimistisch over de invoering en stelt in het FD van 19 september 2013:

Met een aantal maanden is het project klaar.

Heeft dit kans van slagen? Ik denk het niet.

Kostendekkende premie vs martkconforme premie

De constructie lijkt me alleen Brussel-proof als de banken een marktconforme premie betalen. Maar gaat dat ook gebeuren? Hier dreigt het ministerie een garantie beneden marktwaarde weg te geven in zijn enthousiasme de contructie van de grond te krijgen. In het commissierapport wordt opgemerkt:

De risico’s voor de Staat zijn te beperken door het treffen van mitigerende maatregelen. Het resterend risico is af te dekken door een door de Staat te ontvangen kostendekkende risicopremie, deze gaat ten kosten van het funding voordeel.

Een kostendekkende premie voor het restrisico leest anders dan een marktconforme premie voor het totaal aan over te dragen risico. Dit gaat zeker tot discussie leiden in Brussel. En de minister is wel erg optimistisch als hij denkt dat dat binnen enkele maanden is beklonken.

Segmentatie op de woningmarkt

Een ander discussiepunt is dat dezelfde minister Blok de NHG-grens geleidelijk wil terugbrengen tot het niveau van de gemiddelde woningprijs rond de EUR 225 duizend in 2016. Hier dreigt nu als gevolg van ministerieel beleid een waterscheiding te ontstaan van woningen onder en boven de NHG-grens. Voor woningen onder deze grens is de hypotheekrente significant lager dan voor woningen erboven. Het voordeel dat mogelijk is te behalen voor het eerste segment lever je in voor de woningen op het tweede segment. Zo trek je de woningmarkt niet vlot. En hier dreigt de voorgenomen reparatie van marktfalen te leiden tot een nog grotere verstoring door overheidsingrijpen. Het is des te opmerkelijker dat de commissie meent dat de voordelen van het plan ook tot het niet-NHG segment zullen uitstrekken.

Maakbare samenleving

Bovendien moeten wij ons afvragen of het überhaupt wel de rol van de overheid is om de liquiditeit van door onderpand gedekte obligaties te bevorderen. Is dit niet aan marktpartijen zelf? En creëert de overheid niet ook op dit vlak een nieuwe verstoring door leningen die gedekt zijn door retail woningen te bevoordelen en dus leningen die door ander onderpand zijn gedekt, (relatief) te benadelen?

Het is een merkwaardige constatering dat de VVD minister een dermate vertrouwen heeft in de maakbaarheid van de (financiële) samenleving.

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s