Kabinet doet het exact verkeerd met de trendmatige verlaging Loan-to-Value

Komend jaar zal per 1 januari de maximaal toegestane Loan-to-Value verder dalen van 105% tot 104%. De daling zal zich voortzetten tot en met 1 januari 2018, wanneer de maximale Loan-to-Value (LTV) 100% zal bedragen. De maatregel maakt deel uit van de miljoenennota en beoogt het aangaan van hoge schulden en risico’s tegen te gaan.

De wens is de balansen van huishoudens te verkleinen en de schulden meer in lijn te brengen met de waarde van het onderpand en het inkomen. Vanuit dat streven is de trendmatige verlaging goed te verdedigen. Vanuit verstandig macro-economisch beleid niet.

Monetaire en prudentiële maatregelen met impact op de woningmarkt

In een interessante studie van de BIS bank (BIS Quarterly Review, September 2013) is onderzoek gedaan naar de maatregelen die overheden internationaal hebben getroffen met betrekking tot de woningmarkt in de periode 1990 – Juni 2012. Er wordt onderscheid gemaakt tussen monetair beleid (gericht op de actiefzijde van de bankbalans, minder kredieten en meer liquide buffer) en prudentieel beleid (gericht op minimale vereisten ten aanzien van inkomen en LTV). De studie geeft het verloop aan van het toepassen van de verschillende monetaire en prudentiële maatregelen per geografie. Tevens geeft de studie aan in hoeverre de maatregelen een verruiming of juist een verkrapping inhielden.

Dat levert het onderstaande beeld op. (De figuur is ook hier te vinden.)

Monetary and Prudential Housing Policies

Prudential and Monetary Housing Policies

Uit de cijfers blijkt dat het beperkende beleid van de afgelopen jaren vooral is uitgevoerd aan de hand van prudentiële maatregelen, dus beperking van LTV en Loan-to-Income.

Het interessante is de interpretatie die de studie verschaft met betrekking tot de cijfers:

[…] In principle, regulators could tighten prudential standards during a housing boom to stem housing credit growth, and loosen them during a crisis to increase buffers above the regulatory minima. In reality, however, regulators often find it difficult in mid-crisis to relax prudential measures that were tightened pre-crisis because market participants might then get the impression that banks were lacking in solvency or liquidity.

 

De boodschap is duidelijk: verkrappende maatregelen zijn op hun plaats gedurende een boom, verruimende maatregelen moeten juist worden getroffen om de huizenmarkt in een crisis weer vlot te trekken.

Procyclisch beleid

Dat de overheid het niveau van de LTV te hoog vindt is te billijken. Wat men echter over het hoofd ziet, is dat een trendmatige verlaging ook een verkrapping inhoudt op het moment dat de woningmarkt dat het minste kan gebruiken. Het werkt dus procyclisch. Niet verstandig, er zijn andere paden denkbaar dan het simpelweg lineair reduceren van de LTV.

Advertenties

Over Folpmers
Financial Risk Management consultant, manager van een FRM consulting department, bijzonder hoogleraar FRM

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s